Unos suelos que no se hayan urbanizado y que no cuenten con los instrumentos de planeamiento de desarrollo aprobados, aunque estén declarados como urbanos no consolidados en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), deben estar clasificados como rústicos en el Catastro Inmobiliario y, por ende, no se le deben aplicar valores catastrales de suelo urbano en el cálculo del IBI (Impuesto de Bienes e Inmuebles). Así, lo considera el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) en dos sentencias emitidas en los últimos meses sobre unos suelos situados en la zona sur del término municipal jerezano. Invalida, de este modo, el criterio que siguió la Gerencia Territorial del Catastro en ambos casos, que los inscribió como urbanos justificándolo en la calificación urbanística que tenían.

Los pronunciamientos de este tribunal vienen motivados por dos recursos presentados por una sociedad propietaria de unos terrenos situados a espaldas de las instalaciones de Bodegas Williams & Humbert por sendos pronunciamientos del Tribunal Económico Administrativo Regional de Andalucía, que había avalado unas resoluciones previas de la Gerencia Territorial del Catastro. Este órgano había determinado que estos suelos debían calificarse de naturaleza urbana dada su clasificación urbanística, por lo que debía aplicarse los valores urbanos correspondientes para el cálculo del IBI.

Sin embargo, el TSJA no comparte este criterio al considerar que estos terrenos deben seguir teniendo la consideración de rústicos hasta que no se transformen o cuenten con los instrumentos urbanísticos aprobados que permitan su posterior urbanización y desarrollo. Así, teniendo en cuenta la jurisprudencia y la normativa urbanística autonómica, un suelo debe considerarse como urbano cuando esté integrado en la malla urbana y cuente con conexiones a las redes públicas de infraestructuras y dotaciones, a lo que se une que aún no cuenta con un plan parcial para su ordenación.

Por ello, advierte de que las dos fincas en cuestión (una de unos 70.000 y otra de unos 20.000 metros cuadrados aproximadamente) requieren de una “actuación de transformación urbanística” que necesita previamente de la aprobación de una serie de figuras urbanísticas, concretamente un plan parcial, para que pueda ejecutarse un “desarrollo efectivo”. En este sentido, incide en que actualmente estos planeamientos “no están ni clasificados ni, por lo tanto, desarrollados para que se haga posible la transformación de los terrenos”. Por lo tanto, determina que, “hasta que no exista proceso de transformación para ser suelo urbano, ha de considerarse a los efectos catastrales como suelo rural o rústico.

Estas fincas situadas a espaldas de Bodegas Williams & Humbert están incluidas en un sector denominado Rancho de Raho, con una superficie de más de 247.000 metros cuadrados y que fue catalogado en el PGOU, aprobado en 2009, como suelo urbano no consolidado. Para su desarrollo, el Ayuntamiento debía aprobar un plan parcial, trámite que inició en 2010. Sin embargo, el procedimiento fue tumbado por un informe de la Agencia Andaluza del Agua que advertía que buena parte del sector era inundable ya que por su extremo discurre el arroyo de La Loba, que evacua en la Laguna de Torrox.

Tras varios años sin avances, en 2020 se inició la tramitación de una modificación del PGOU para dividir este sector en dos, estableciendo una zona urbanizable y otra no urbanizable (coincidente con los terrenos inundables) que terminó aprobándose, no sin enfrentamiento entre la Junta de Andalucía y Ayuntamiento, a mediados del año pasado.

Sin embargo, las resoluciones que motivaron el pronunciamiento del TSJA son anteriores a que se iniciará este procedimiento de reclasificación de los suelos. Por lo tanto, el tribunal incide en que, en el momento de la valoración catastral de los suelos, estos tenían las características del suelo rústico y no urbano.

Ambos fallos no son firmes y tienen la posibilidad de ser recurridos ante el Tribunal Supremo.